“国六条”和九部委“意见”效果凸现
榆林房价猛涨止步 市场处于观望状态
踊跃的购房者已报名快三个星期了，榆林有两个房地产开发公司在西沙正建的楼盘却迟迟不开盘，私下里笔者熟识的一个公司老板说，这些楼盘已有超过房子数量几倍甚至十多倍的报名者，但只所以不马上开盘，原因是面对最近以来中央的一系列政策，自己有些“吃不准”，不知道房价究竟该怎么定。就在一个月前，某房地产开发商自豪地对笔者说，榆林的房价一定还会大涨，因为去年老百姓太相信‘国八条’（国务院“关于房价调控的八条意见”），一再等待降价，结果不降反而大幅度上涨，所以今年国家再要出台什么政策，老百姓恐怕都不敢相信啦！他的观点在市政府某机关工作的陈先生那里得到印证，有些闲钱的陈先生去年准备投资到房地产里，当看到中央出台了房地产调控政策后，马上变得观望起来。谁料想，去年每平方米1300元的房子，前一阵子竟涨到2400元且还买不到。陈先生十分疑惑：为什么房地产市场是一边调控却一边涨价？再出台新政策有作用吗？
然而，在国务院出台“新国八条”和国务院办公厅转发了建设部等９部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》后的短短十多天里，榆林乃至全国的房价上涨止步趋于平稳，市场处于观望状态，其效果似乎已开始初步凸现。
榆林房地产市场五十天回顾
今年的春天属于房地产商的，从四月初以来，伴随着全国房产涨价的热潮，榆林的房价更是以两位数的增长连创新高，以至于连期房的转让费在一两天中都曾达到过八万甚至十万元以上。除了少数真正需要购房者外，大多数买房者象榆林历史上出现过的倒羊绒和去年倒煤矿那样是全民皆兵，机关干部、企事业人员，医生、教师，更多的是社会上无业人员（包括城郊农民）都融入倒房大军中（关于具体的事例，笔者在不久前刊发的《理性看待房价回归》一文中有过详细描绘），据笔者了解，这支形形色色的大军至少有数百人之多，其中有一位常年专司其职的某中学教师，竟在短短的几年里，靠倒房赚得上百万。而我市神木、府谷的煤老板们，一掷千金大量囤积房产，甚至广东、温州的炒房团也闻风而动，至少有两股南方的炒房人在5月初北上榆林察看房地产市场的端倪。这些，无疑对于榆林的房地产市场起到了推波助澜的作用。
与此同时，随着房价的上涨，榆林近郊的“五荒地”猛然间也是倒者如云、卖得如火如荼。在榆阳区芹河乡谷地峁村至马家峁村一带，荒地价格有过去的无人问津和年初的每亩3000元开始，一路高歌最后猛涨到5月下旬的5万多元，临路边的地都是按照1米宽、666米长来计算亩数使每亩卖到几万。笔者在5月中旬亲眼目睹了一次交易过程，当时一位姓黄的老板包里拎着30多万元现金，购买了农民的20亩沙地，农民站在公路旁边，用手指着水渠、树木等确定了地的四至，然后写了所谓的合同，由村长在买地合同上盖上村委会的大印就算成交。当时笔者问黄老板仅有这些手续是否能拥有土地使用权时，他毫不在乎地说，干这事绝对是撑死胆大的，饿死胆小的。而和榆阳区仅一条国道之隔的横山县白界乡曹海子、苏庄则等村也不示弱，继几年前的卖地风潮后掀起了新的一轮卖地高潮，他们把目标投向了更远、更深处的沙漠里。
房价猛涨态势止步 价格趋于平稳
从5月17日以来，国务院出台了“新国八条”，之后不到两周，国务院办公厅转发了建设部等９部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，尽管围绕两个政策的省、市相关配套政策还未出台，但两个政策在榆林房地产市场中已开始起到一定影响。
市直机关的李某两年前在城北不错的地段购得一套140平方米并带28平方米车库和16平方米地下室的四楼单元房，前段时间看房价一路攀升时就开始等着好价钱卖房，谁知国务院出台了新的政策，等钱用的他只好抓住最后机会把房子卖掉，他按照前不久的行情给中间商开出了40万元的价格，可等了一周都没有买主，这几天降到35万元，虽然看房的人不少但依然没有卖掉。在誉为楼盘位置最好的肤施路上，有一套130平米的二楼单元房，前一阵子有人给到了32万房主都不动身色，如今急用钱的他卖28万也没寻到买主。 笔者熟识的一位“专职买家”近来显得比较懊恼，他手头有两套房子都是前一阵子涨价风潮中贷款买的，他说，自己原本是想尽快出手立即赚上几万，现在国家有了新政策，榆林许多倒房子的人都进入了观望状态，如果房子尽快卖不出去的话，要真放上五年，那自身的价格就涨10万，因为每年都有两万多的利息。那样的话，28万元买的那套六楼房在五年后能否卖到38万没有信心，即使真卖出了，也才算保住了本，目前这些闲置的房子要出租的话，毛墙、毛地收拾起来也要好多钱的。所以，只得放置等待机会。他连连感叹道，看来没有国家管不了的事情！
解读“新国六条”和九部委“意见”
其实，早在去年3月国务院便出台了房价调控的“国八条”，针对调控一年却重新出现的房价反弹，今年5月17日，中央再次出手，国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施，被媒体称为“新国六条”，其主要内容：一是切实调整住房供应结构；二是进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；三是合理控制城市房屋拆迁规模和进度；四是进一步整顿和规范房地产市场秩序；五是加快城镇廉租住房制度建设，六是完善房地产统计和信息披露制度。 而在不到两周后的２９日，国务院办公厅转发了建设部等９部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定自６月１日起，对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收５％的营业税，将原本两年的期限延长至５年，其内容涵盖了税收、信贷、土地、供应、市场、结构乃至信息披露等各个方面。
此次“国六条”和“意见”，笔者认为至少在以下几个方面注入了新的内容，首先，在发布“意见”的九部委中，以前从未介入房地产业的国家监察部和国家统计局加盟引人注目，显然，这是加大打击房地产投机和发布虚假信息力度的信号；其次，限定了“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”的规定，从量化上满足普通老百姓对中低价位、中小套型普通商品住房的需求；第三，“对购买住房不足５年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收５％的营业税”，让不少想借着房价快速增长捞上一笔的“投资者”吃了个哑巴亏，他们只得变短期投机为长期投资，这些“专职买家”是心存顾忌的，因为他们多数人是不愿意做长线投资的；第四，“完善房地产统计和信息披露制度”，市场经济是一个讲规则的体制，透明性就是其中最重要的一点，只有在信息充分透明的情况下，通过市场调节使社会资源合理配置才能体现，才能保证社会各方面合力最优性的充分保证，而所有在老百姓中口碑不佳的行业都与商业运作缺少透明性有关，公众参与更是遥不可及。因此，商业信息透明对宏观调控房地产市场有极其重要的意义，有统计数字显示全国有1.23亿平方米的闲置商品房（前不久，笔者在北京的一个高档别墅区看到，大约上千套房子到了晚上亮灯的不超过一百户）。从媒体公开披露的信息中可看到，目前以居住为目的的购房者承担了房地产大量积压、黑钱洗钱升值成本、非法贷款炒房升值、开发商贷款拉关系成本等不合理的“黑暗资本”，构成了中国房地产价格泡沫的主体。只有在阳光下泡沫才有可能破灭，房地产才可能有一个健康的市场。
无需讳言，新政策出台后各方反响不一，对大多数人们来说是在等待房产形势的明朗，网络上一项调查表明，近五成的购房者近期将对楼市抱观望态度。而笔者在搜房网和新华网上的专项调查中发现，认为“九部门意见”不能达到其预期效果的，竟占到被调查人数的65%以上，网民显然对去年的老国八条记忆犹新，而对于新措施持十分谨慎的态度。市场研究者对房地产新政持谨慎乐观态度，认为能否落实关键看政府部门和地方政府的执行力，而普通购房者对房地产新政持怀疑观望态度，认为调控政策依然过于温和并担心即使是这些温和的政策措施，最终也是“只打雷，不下雨”。所以，房价究竟何去何从，现在尚还无法定论。
控制房价之本在于地方政府
众所周知，房地产业可带动57个产业，在拉动中国经济增长和地方经济增长中居功厥伟，成为各级政府GDP增长的代名词。然而，当它潜在成本超出甚至远远超出收益的时候，房地产就能变为一剂饮鸩止渴的毒药。房价暴涨祸害无穷，房价一路狂奔的姿态，不仅背离房地产宏观调控的初衷，也急剧提升了中国金融系统的整体风险，其四大“挤出效应”，即抑制居民其他消费、加剧收入不公、浪费社会资源、影响农村剩余劳动力稳定转移，实际上已构成一次灾难性的通货膨胀，使老百姓的实际购买力严重贬值。
因此，无论中央的政策再怎么好，必须要由各级地方政府来贯彻实施。以榆林倒房者为例，他们为何能今天买明天卖，能从中牟利呢？笔者以为根本问题是他们能大量逃避税款。举例来说，乙买了甲的房子在只交付定金后便找到了房子的下家丙，成为甲和丙的交易，而且本来实价是30万的房子却在售房合同里只写15万，办理手续时自然少付了一半的税款，更有甚者不少的交易双方是在仅有中间人的证明下私写协议就算成交的。这样一套房子交易多次，最后却连一次税款都不交，显然倒房者真正赚取的税款。按照国家的规定，房地产税收应该有四个税：第一个是交易税(契税)；第二是财产税；第三是所得税；第四是消费税。市场经济允许炒房但不允许投机，而资本增值的部分要课以重税，以高税收抑制房地产投机。而要遏制投机，必须加大交易的透明度。现在，全国许多城市的房屋交易都在网上进行发布，其每天交易的新、旧房数量及位置、设施和价格一目了然。我市应该尽快引入这种管理办法，全面实行阳光操作。
同时，必须重现审视住房制度。由于历史的原因，榆林的国家工作人员每户有三四套、甚至更多的房子已不是什么秘密。前不久，笔者和几个朋友谈及飞涨的房价时，有人问在座的大家有没有三套房以下的人，七八人竟然全体无语。曾有一个老同志告诉笔者，只他和老伴的家里就有5套不错的单元房，而这些房子没一处是自己亲自去购买的，都是单位里政策性分房和集资修建的，他掐着手指算到自己的单位给了三套，老伴的单位分了两套，自己掏了不到30万，而按照现在的行情，怎么说价值也在一百大几十万左右。市上某局在近十年的时间里，无论资格老小，人人先后分配和集资了三套住房，其中最好的一套每人付出20多万贷款现在却已卖到五六十万。因此，榆林的人们在私下里评论哪个单位是否好坏，都先以能修几次房子作为标准。
可喜的是，近来我市对于房地产方面也有了一些举措，5月28日，针对榆林近郊出现的炒卖荒地严重等问题，市政府发出了“通告”严令制止。市国土、建设等有关部门和横山县、榆阳区也联合出动，打击非法炒卖土地的行为，目前已对几名非法倒卖土地者采取了措施。横山县认真落实《规划法》，对于前几年倒卖的土地也在进行前所未有的清理。另据了解，市政府和榆阳区政府将继续采取措施，加大均价在1000元以下的经济适用房的建设力度。这些举措，无疑对于贯彻国务院精神，遏制我市房价快速增长，将起到积极重要的作用。
